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2、什么是存量？

任何资产一但建设完成（包括城市、道路、管线，高架桥等），就立刻成为存量资产。存量规划的本质和增量规划是一样的，也是要创造价值。

3、存量改造的特点 

改造类物业属于城市更新中的小型和中型项目，由于周期相对较短，在市场上更为热门，其中小型更新项目一般仅通过物业内部的装修改造，来快速提升租金价值；中型更新项目则是调整物业的初始规划和使用属性，例如商场改办公楼，办公楼改长租公寓等。

1、商业写字楼的运营。

与零售商业相比，写字楼市场受互联网的冲击较小，需求增长较稳定，且管理及运营成本较低，因此近两年将商场改为写字楼（俗称“商改写/办”）或者将老写字楼翻新，成为很多开发商和房地产私募基金的主流选择。

在这类改造项目中，除了赋予旧建筑新的功能和适用性，提升运营水平也是改善经营状况、提升经营性现金流的重要因素。

对于改造后的写字楼，如果是自持物业，可以办公社群为主导，通过聚集产业生态链上的不同企业，创造交互空间，从而提升空间利用率、办公效率以及品质氛围。

除了自持写字楼的改造运营，一些嗅觉敏锐的资本也开始长租写字楼，通过简单装修提升物业租赁价值，并面向下游客户出租物业获得收益，类似于“二房东”和“三房东”的合作模式。

而在这类模式中，有充裕可租房源的“二房东”如能与擅长空间运营的“三房东”建立深度合作，“二房东”能尽快出租物业，“三房东”可批量获取房源从而可将主要精力集中于空间本身的运营，双方可以实现资源优势融合与互补，无疑是双赢的选择，也可以提升整个物业的运营水平。

2、长租公寓的运营

前瞻产业研究院的相关报告指出，发达国家品牌长租公寓产业超过50%的市场占有率，而中国目前还不到10%，巨大的想象空间催生了长租公寓行业在国内近几年的蓬勃发展，参与者有各类创业公司、房地产中介、酒店运营公司、房地产开发企业、房地产基金等。

长租公寓从模式上看分为“集中式”与“分布式”两种，前者是整租物业后改造和出租，包括You+、新派、魔方公寓等目前比较知名的一些品牌公寓；后者是从分布的房东手里取得房屋，通过房屋包租运营，进行标准化改造与运营，比较典型的有链家自如。

总体而言，长租公寓行业还处于比较早期的阶段，很多运营理念还在更新换代中。长租公寓的本义之一是提升产品质量和用户体验，但目前来看，一些运营商的理念太超前，在硬件和运营方面的投入超出用户的实际需求，最终导致房租定价偏高，加上还有物业费，整体费用可能就会超出很多用户的承受能力，退租可能上升，反而会降低整体的坪效（总营业额/总面积）。

因此，对于长租公寓运营商而言，增加某些不同于传统租房的配置和服务可能是必要的，如一定的公共空间、统一的物业管理等，但一味“做加法”可能会矫枉过正，或许只有减掉不必要的配置和冗余的开支，将总成本降下来，才能满足真实的市场需求。

租金收入固然是长租公寓收入的主要组成部分，但从长期来看，公寓如果只是靠租金，盈利能力终究有限，因此后期核心价值主要在于运营，如何从租客获取更多的商业机会及价值接触点是所有运营商要考虑的。

3、联合办公的运营。

联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，通过空间设计和社群运营打造轻松自由的办公环境和氛围。

在联合办公先驱WeWork完成新一轮融资4.3亿美金，估值达到160亿美元后，在国内进一步激起了联合办公的发展热潮，也吸引了大量资本的关注。以毛大庆打造的优客工场为例，2016年3月13日宣布获得约2亿元A+轮融资，估值40亿元；6月21日，又宣布获得3亿元Pre-B轮融资，估值45亿元。

对于联合办公，虽然对原有物业进行功能定位和改造提升是必要的，但并非最重要，除了通过差异化服务将闲置工位资源快速出租出去，运营模式的创新可能也同样重要。

以方糖小镇位于上海南京西路金鹰国际的新零售办公实验区项目为例，这个实验区是国内首家办公、秀场、活动融为一体的“前店后场”，其中7-8楼为可自由定制的办公空间，楼层配备上下水、中央空调与分体式空调、空中花园等；9楼为国内首家设立于高端购物中心顶楼的联合办公，拥有超高的专业穹顶秀场。基于联合办公，各种业态的融合有望整体提升租效转化比。

另外，社群运营对于联合办公的重要性不言而喻，因为联合办公最重要的价值就在于聚拢了大批创业者的社群，围绕这些社群可衍生出多种增值服务，包括行政管理、工商管理、融资等配套服务，这些增值服务也是具有很大盈利可能的。

1、重资产模式。

收购老旧物业后进行改造和持有运营的模式（私募基金），或者拿地建设后持有（房地产开发商），属于重资产模式，这类物业一般在核心地段，确保了资产本身的升值空间。高和资本即属于重资产模式的典型代表。

作为中国首支、也是最大的商业地产基金，高和资本专注于投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产，在北京、上海核心区域投资总额超过240亿元。

2、轻资产模式。

租赁核心地段或非核心地段的老旧物业后进行改造和运营的模式，属于轻资产模式，或曰“二房东模式”。上文提到的长租写字楼、长租公寓和联合办公等业态都属于轻资产模式。

此外，随着商业地产“以售养租”的重资产发展模式难以为继，以万达、红星、大悦城为首的国内商业地产企业凭借自身多年的项目操盘经验和人才储备，也开始采用轻资产模式（包括品牌和管理输出、基金化运作等）大举扩张，旨在以最少的资本投入，充分利用杠杆原理，整合外界资源，实现利润最大化。

以大悦城为例，在2016年12月底开业的天津和平大悦城这个项目中，大悦城与第二大股东新加坡政府投资公司GIC合作，大悦城不持有天津和平大悦城具体股份，但从前期定位规划阶段开始入手，到建筑设计、招商、开业运营，全程参与项目开发的各个环节，并通过输出管理来获取管理费与未来的优先购买权。这一模式有望被大悦城快速复制到全国各地其它项目上，从而加快规模扩张步伐。

3、重资产和轻资产结合模式。

轻资产模式可能前期投入比较小，风险相对较小，但整体的收益也较小。重资产模式可能总投入比较大，资金沉淀时间比较长，对风险的把控、资金的运营能力都提出更高的要求，但整体的收益空间也更大。

两种模式各有利弊，而由于在城市更新的项目中不同业态、不同地理位置的项目对接的资源更加细分，资源分布更加广泛，因此城市更新项目更适合于轻资产和重资产结合的模式。

例如私募基金或开发商收购改造或建完大楼之后需要招商运营，而如果在改造或建设前就跟联合办公等轻资产运营商建立合作关系，相当于锁定了一个长期租户，还可以联合运营，甚至可以是双方一开始联合去看项目，重资产方提高了运营效率，轻资产方高效获取了房源，能够最大程度实现双赢。

同时，对于大悦城这样的地产商而言，在发展轻资产模式的同时也并不会放弃核心城市核心区域的重资产开发和持有，依然会是轻重结合的路线。